MAYELA ARMAS H.

EL UNIVERSAL

La entrada en vigencia de la Ley de Protección al Deudor Hipotecario y la Ley del Régimen Prestacional de Vivienda (antes Ley del Subsistema de Vivienda y Política Habitacional) en el primer semestre de 2005 permitieron que los esquemas de préstamos hipotecarios registraran cambios.

Anteriormente, las personas contaban con la Ley de Política Habitacional para tener préstamos a tasas preferenciales, pero desde el pasado año no sólo esa modalidad ofrece intereses bajos, los préstamos que otorgan los bancos con sus recursos propios también presentan tasas sociales.

Intereses
De acuerdo con el esquema autorizado en los nuevos marcos legales y en las revisiones que efectúa el Ministerio de la Vivienda, existen cuatro niveles de tasas sociales.

Para las personas que devengan hasta 973.728 bolívares (28,98 unidades tributarias) les corresponde un interés de 4,87%; para aquellos que tienen ingresos entre 973.728 bolívares y 1,84 millones de bolívares (55 unidades tributarias) la tasa social es 7,32%. Las personas que perciben recursos por más de 1,84 millones tienen dos tipos de intereses: 9,74 y 10,54%.

La tasa de 9,74% es para aquellos que tramitan créditos con recursos del Fondo de Ahorro Obligatorio (FAO), que es el mecanismo previsto en la Ley de Vivienda para recibir el aporte de los trabajadores y patronos, el cual equivale a 3% del ingreso mensual. De acuerdo con lo previsto en las normas, el interés también aplica para los préstamos que están vigentes con recursos del Fondo de Ahorro.

La tasa social de 10,54% rige para los financiamientos que otorga la banca con sus recursos propios, es decir, la gaveta hipotecaria. La tasa abarca tanto para los créditos nuevos como para los vigentes (los que se están pagando).

Préstamos
Según los instrumentos, los plazos para cancelar los créditos son hasta 20 años y las familias solo pueden comprometer hasta 20% de sus ingresos en los pagos de las cuotas mensuales. Antes se permitía un tope de hasta 30%.

Tomando en cuenta los niveles de ingresos y las tasas sociales, por ejemplo aquellas familias que reciben mensualmente 973.728 bolívares pueden recibir un financiamiento máximo de 24,3 millones de bolívares, con lo cual pueden adquirir una vivienda de hasta 50 millones de bolívares. Aunque si se tiene algo de inicial se puede comprar un apartamento o casa de mayor precio.

En el caso de aquellos que tienen ingresos hasta 1,84 millones el tope máximo de préstamo son 38,9 millones de bolívares, con lo cual están en capacidad de comprar viviendas de hasta 60 millones de bolívares, y al igual que en el estrato anterior los ahorros pueden garantizar una solución con un valor más elevado.

Para aquellos que tienen ingresos superiores a los 1,84 millones de bolívares, los préstamos varían y pueden comprar unidades mayores a 70 millones de bolívares.

En el caso de las familias que reciben más de 1,84 millones de bolívares y que no cotizan a la Ley de Vivienda tienen la opción de la gaveta hipotecaria. De manera que pueden adquirir unidades de precios elevados, aunque todo depende de los ahorros que se tengan disponibles.

Una vez que se ha recibido el financiamiento y las personas ya están cancelando el préstamo, tienen la alternativa de realizar amortizaciones. De acuerdo con lo previsto en los marcos legales, los recursos para amortización se pueden utilizar para rebajar el plazo del crédito o reducir capital y ajustar la cuota. Pero ello se tiene que conversar con la institución financiera con la cual se tiene el financiamiento.

Al acogerse cualquiera de las alternativas se le debe solicitar a la entidad que notifique las condiciones que ahora registra el préstamo.

Beneficios
En la Ley de Política Habitacional los topes de ingresos contemplaban subsidios, pero el esquema no se aplicaba. En enero de 2005 el Gobierno decidió activar esos beneficios mediante normas especiales.

En ese sentido se definieron subsidios directos según los niveles de ingresos y se autorizan junto con el crédito.

En el esquema previsto por el Gobierno se establece que aquellas personas con ingresos hasta 28,98 unidades tributarias (973.728 bolívares) tendrán un subsidio directo de 650 unidades tributarias (21,8 millones de bolívares).

Las familias que perciben recursos hasta 55 unidades tributarias (1,84 millones de bolívares) recibirán un beneficio de 550 unidades tributarias (18,4 millones de bolívares).

Los subsidios se entregan a las personas que cotizan a la Ley del Régimen Prestacional de Vivienda. Quienes tramitan préstamos por medio de la gaveta hipotecaria solamente tienen la tasa social.

Los subsidios se usan para completar la compra de la solución habitacional y se desembolsan de manera paralela con el préstamo.

Aquellos que reciben el beneficio no pueden vender la vivienda por un plazo de cinco años, pero la norma especial deja abierta la posibilidad de vender la vivienda, pero las personas tienen la obligatoriedad de reintegrar el subsidio directo al Gobierno.

marmas@eluniversal.com